Web3 для ринку нерухомості України: чи замінять смарт-контракти нотаріусів
В Україні презентували прототип блокчейн-реєстру власності (Blockchain Estate Registry) на основі Web3-технологій. Ідея авторів полягає в спрощенні угод купівлі-продажу нерухомості за допомогою смартконтрактів. Надалі пропонується розширити автоматизацію на заповіти та договори іпотеки.
Щоб з’ясувати, чи призведе нова система до скасування нотаріусів та агентів з нерухомості, ForkLog поспілкувався з авторами концепції та розробниками прототипу рішення. Вони поділилися технічною складовою проекту та розповіли, де купити перше токенізоване житло в Україні.
Від перевищеної бюрократії до автоматизації
Концепцію Blockchain Estate Registry виклав доктор філософії в галузі права, науки та технологій Олексій Конашевич (Австралія) в науковій дисертації, представленій в Болонському університеті. Ключовим елементом реєстру є так званий титул-токен — цифровий актив у вигляді запису про право власності.
«Блокчейн-реєстр власності, на відміну від традиційного, — не просто список записів “хто і чим володіє”. Це одночасно цифрове середовище для проведення угод без посередників, зокрема реєстраторів та нотаріусів», — пояснює Конашевич.
Скасування надлишкової бюрократії не є для галузі чимось новим. Наприклад, в Словенії угоди з нерухомістю не підлягають обов’язковому нотаріальном засвідченню. В Австралії реєстрація купівлі-продажу відбувається онлайн без посередників.
Ідея Конашевича — автоматизація системи за рахунок впровадження смарт-контрактів та децентралізованих додатків.
Існуючі централізовані реєстри власності не можуть технічно забезпечити можливість одночасного проведення внутрішніх транзакцій для необмеженої кількості користувачів.
Щоб уникнути подібних навантажень та для захисту від кібератак, реєстр представляє собою закриту базу даних, до якої мають доступ лише адміністратори, технічні спеціалісти та реєстратори. Завдання останніх — «транслювати» у паперовому вигляді угоди з реального світу.
«Блокчейн дозволить мати відкриту базу даних реєстру та проводити угоди онлайн у цифровому вигляді. Я пропоную використовувати одразу поєднання надійних публічних блокчейнів, щоб забезпечити конкуренцію технологій», — відзначає Конашевич.
Він також виступає за збереження старих реєстрів з можливістю перенесення записів про право власності в блокчейн і назад для зручності користувачів.
Технології Web3 і зокрема концепція токенізації активів реального світу зараз на підході, тому проект актуальний для України як ніколи, вважає голова межфракційного депутатського об’єднання Blockchain4Ukraine, нардеп Олексій Жмеренецький.
«Це дозволить вирішити ряд питань у сфері кібербезпеки завдяки сильній криптографії та децентралізації зберігання даних в реєстрі. Крім того, це допоможе залучити інвестиції в сектор нерухомості», — заявив він.
Для пошуку фінансування на розробку прототипу громадський союз «Віртуальні активи України» («ВАУ») подавав кілька заявок на отримання гранту в різні криптофонди. Першим відгукнувся швейцарський Dfinity Foundation.
Технічним розробником виступила IT-компанія Kitsoft. Процес зайняв п’ять місяців — з липня по грудня 2023 року.
Поточний прототип розроблено для демонстраційних цілей та ознайомлення користувачів з механізмом токенізації нерухомості.
Крок за кроком процес виглядає так:
- Користувач, який бажає продати майно, реєструється на платформі Web3-реєстру за допомогою електронного цифрового підпису.
- Після цього він бачить в кабінеті список свого майна з державного реєстру нерухомого майна.
- Він обирає майно для токенізації та децентралізовану платформу, якій довіряє здійснити продаж.
- Виставляє токенізовану квартиру на продаж.
- Другий користувач купує цю власність.
- Тим часом можливість управління токенізованою власністю з боку P2P-платформи автоматично анулюється, а право власності переходить покупцеві.
Технічна начинка
Проект складається з двох основних частин: безпосередньо платформи Web3-реєстру та децентралізованого P2P-додатка, в якому відбувається процес купівлі-продажу.
Засновник і генеральний директор Kitsoft Олександр Єфремов розписав технічну складову проекту:
- фронтенд написаний з використанням React.js, Alchemy Web3, MetaMask та IIT digital signature library;
- бекенд — Node.js, Web3, HttpAgent, Dfinity/Identity та IIT digital signature library;
- для забезпечення прозорості даних та логіки використовувалися блокчейн-технології Internet Computer (Motoko) та смарт-контракти в мережі Polygon (Solidity).
Вибір цих двох блокчейнів Єфремов пояснив їх стрімким розвитком:
«В Internet Computer ведеться список токенізованого на Polygon майна і зберігається дозволена інформація про користувачів».
Додатково Web3-реєстр взаємодіє з зовнішніми системами: АЦСК для авторизації за допомогою електронного цифрового підпису та з державним реєстром прав на нерухоме майно для отримання даних про нерухомість.
В майбутньому реєстр планується перетворити в мультічейн-систему. Олексій Конашевич обґрунтовує це технологічною нейтральністю та технологічним плюралізмом.
Буде розроблено кросчейн-протокол, який дозволить створювати сквозну базу даних в зв’язці декількох мереж. За словами експерта, сильним аргументом на користь публічних блокчейнів є те, що вони забезпечують безпрецедентну надійність та захист даних.
«Всім, хто стверджує, що біткоїн централізований чи Ethereum вразливий, хочу запропонувати їх взломати. В історії людства не було більш надійної та відмовостійкої системи, ніж біткоїн», — підкреслив він.
Крім того, зв’язка кількох блокчейнів підвищить рівень захисту даних і вирішить проблему пропускної здатності мереж.
Запропонований у концепції титул-токен прив’язаний до користувацької адреси, приватний ключ від якої знаходиться в ексклюзивному контролі власника. Така інновація дозволяє проводити програмовані угоди.
«Простий приклад — атомарна угода, в якій титул-токен одночасно обмінюється на інший актив, скажімо, токен-оплати, такий як криптовалюта або стейблкоїн. Це дозволяє не залучати ескроу-посередника, який утримує гроші покупця, поки продавець займається оформленням та реєстрацією угоди», — пояснив Конашевич.
Широкі можливості титул-токенів дозволяють використовувати їх в DeFi або створювати за їх допомогою інвестиційні ДАО-проекти.
Система передбачає створення модельних смарт-контрактів. Вони вже включають в себе автоматизовану юридичну та технічну частини за стандартними процедурами, не потребуючи інших офлайн-дій — підписання паперового договору, візиту до нотаріуса чи ручної реєстрації чиновником.
На першому етапі команда проекту запропонує кілька видів угод, як то купівлю-продаж, оренду, смарт-іпотеку та смарт-заповіт.
«Наприклад, в смарт-іпотеці програма буде контролювати надходження платежів по кредиту, а якщо позичальник перестане платити, то заставоутримувач зможе продати титул-токен на автоматичному аукціоні», — розповів Конашевич.
Відкрита екосистема реєстра дозволить стороннім розробникам пропонувати свої сервіси та додатки, а з часом система зможе авторизувати і кастомні смарт-контракти.
При цьому всі угоди будуть опиратися на смарт-закони, які допоможуть реєстраційному органу виконувати свої завдання, наприклад, примусово передавати токен в результаті судового суперечки чи за спадщини.
Взаємодія з владою
На теперішній момент у процес реєстрації прав власності на об’єкти нерухомості в Україні втягнені Мін’юст та госпідприємство НАІС (Національні Інформаційні Системи), а в земельні операції — Мінагро, яке через свої підприємства координує роботу Державного земельного кадастру.
В якості базової моделі співпраці з держорганами автори блокчейн-реєстра власності розглядають державно-приватне партнерство.
При цьому для реалізації проекта буде необхідно змінити нормативно-правові акти, пов’язані з реєстрацією та нотаріальним посвідченням угод з землею та нерухомістю, а також закон «Про публічні електронні реєстри». Крім того, існуюча інфраструктура кваліфікованих електронних підписів також буде потребувати адаптації для нової екосистеми.
Олексій Конашевич визнає, що блокчейн не зможе повністю скасувати посередників у справах з нерухомістю. Проект перш за все спрямований на те, щоб звільнити державу від обов’язку утримувати інфраструктуру реєстру.
«Поспішаю розчарувати криптоанархістів — на даному етапі розвитку науки і техніки неможливо повністю відмовитися від третьої сторони при здійсненні угоди. Хтось повинен встановлювати правила, вирішувати суперечки, примушувати дотримуватися закону, і на даний момент ніхто цього не зробив краще, ніж держава», — заявив він.
Громадяни будуть рідше стикатимуться безпосередньо з реєстраторами, але функція державної реєстрації залишиться. Також не зникнуть нотаріуси та агенти з нерухомості, оскільки в них залишиться потреба.
Настояще і майбутнє проекту
Вже зараз автори блокчейн-реєстра власності уклали стратегічне партнерство з будівельним холдингом KBD.estate. В рамках цього проєкту планується впровадження механізму токенізації активів та реєстрації прав власності на блокчейні для покупців житла в «приватному місті» Глібівка під Києвом.
За словами засновника KBD.estate Євгенія Леськіва, у понятті «приватне» компанія вкладає, передусім, зручну логістику та координацію всіх соціальних та комунальних процесів в місті.
Глібівка складатиметься з десяти кварталів житла загальною площею 925 000 кв. м. При цьому 10% з них передбачаються для тимчасово переселених, сімей військових та українців, постраждалих від війни.
«Ми плануємо токенізувати кожен квадратний метр, визначивши йому початкову вартість. З кожним етапом квартальної забудови вартість квадратного метра буде зростати — це і є первинний прибуток інвестора, який зможе в будь-який момент продати свою токенізовану нерухомість на ліквідному вторинному ринку», — розповів Леськів.
Вторинний прибуток — це можливість отримання постійного доходу від здачі в оренду або перепродажу житла після його введення в експлуатацію. Усі ці процеси будуть автоматизовані як в рамках Web3-екосистеми, так і в межах концепції смарт-сіті.
Леськів додав, що він вивчає можливість впровадження технології ШІ для управління приватним містом в цілому та кожною квартирою в ньому окремо.
На сьогоднішній день у проекта блокчейн-реєстру власності є деталізована та етапна дорожня карта, також підписані меморандуми більш загального плану з Мінцифрою та Мінюстом, розповів генеральний директор ‘ВАУ’ Костянтин Ярмоленко.
«На даний момент Мінцифра активно працює над концепцією регуляторної пісочниці для Web3-проєктів. Ми сподіваємося, що вже літом вона зможе приймати перші проекти, зокрема і блокчейн-реєстр власності», — додав він.
Кажучи про подальше фінансування, Ярмоленко повідомив, що частину техрішення “ВАУ” розробить на криптогранти. Ця функціональність з відкритим кодом буде доступна для всієї екосистеми Internet Computer та ком’юніті донорських криптофондів.
Крім цього буде додано і комерційну частину — стартап зі створення робочої платформи блокчейн-реєстру власності, яка дозволить реєструвати угоди з нерухомістю в рамках транзакційної моделі та державно-приватного партнерства. Фінансувати її планують за рахунок міжнародних венчурних інвестицій. Зараз “ВАУ” вже веде переговори з цього приводу.
Як приклад країн, які одними з перших приватизували сегмент реєстрації угод по нерухомості, Ярмоленко назвав Австралію та Канаду. В Україні це питання на вустах вже кілька років. Ще в 2019 році президент Володимир Зеленський запропонував впровадити блокчейн в реєстр нерухомості і привів кілька вагомих аргументів на користь цієї проривної технології.
«Це не простий проєкт, тому що більшість держав має монополію на централізований реєстр та оформлення угод по нерухомості та землі, але ми позитивно налаштовані демонополізувати цей великий світовий ринок та внести в нього інновації. Це даст можливість здійснювати угоди онлайн, а також здійснювати їх набагато швидше та дешевше», — відзначив Ярмоленко.
Спілкувалась Олена Джесс.